이 사례의 피고소인은 민간 임대주택사업자로 등록하고 임대 사업을 하는 임대인으로, 문제가 된 오피스텔 역시 민간 임대주택으로 등록(민간임대사업자의 경우 부동산 등기부에 해당 내용이 기재되어 있음) 된 부동산이었습니다.
저희 의뢰인 분은 임대차 계약 당시 전입신고는 하였지만, 전세보증보험은 가입하지 못한 상태였습니다.
시간이 흘러 임대차 계약 종료일 약 8주 전부터 의뢰인이 전화 통화를 통해 계약 기간을 연장할 의사가 없음을 통보하려고 시도했으나 결번으로 연락이 닿지 않았고, 당시 부동산 중개를 해준 공인중개사 및 중개사무원에게도 연락을 시도해 봤으나 역시 결번으로 나왔습니다.
이상함을 느낌 의뢰인이 해당 부동산의 등기부등본을 열람해 보니 피고소인의 국세 체납 사실과 그 원인으로 한 압류 기입등기가 경료된 사실을 인지하게 되었습니다.
저희 의뢰인은 임대차 계약 체결 당시 해당 오피스텔의 거래 시세보다 전세보증금이 같거나 높은 수준으로 전세금을 지급(당시 최고가 거래) 하였기에 경매 진행 등으로는 보증금 전액을 배당받기 어려운 상황이었습니다.
이에 저희 법률사무소 중경은 우선 형사 절차를 통해 임차보증금 반환 채권 이외에 불법행위(사기)에 따른 손해배상채권으로 소송물을 정하여 민사소송에 대비하였습니다.
임차보증금 반환 채권은 임대인이 파산하게 되면 특별한 사정이 없는 경우 모두 면책되는 반면, 불법행위 손해배상 채권은 비면책 채권으로 파산절차와 관련 없이 지급 청구할 수 있기 때문입니다.
또한 국세체납사실의 미고지에 따른 피신청인의 고지, 설명의무 위반을 이유로 임대차계약을 해지하고자 내용증명을 발송 후 임대차계약을 적법하게 종료하였고, 피고소인인 임대인이 보증금 반환 요구에 어떠한 답장도 하지 아니하며 연락 두절인 상황이라 대항력과 우선변제권을 보호받기 위하여 임차권등기명령도 신청하였습니다.
저희 중경은 피고소인이 매수한 당일 매매 대금과 동일한 금액을 전세보증금으로 하여 전세계약을 체결하는 이른바 '무자본 갭투자 방식'으로 전세 계약을 체결한 점, 이미 국세를 체납하고 있음에도 이 사실을 알리지 않고, 보증금 반환에 문제가 없다며 임대차 계약을 진행한 점, 따라서 향후 임대차계약이 종료된 후 해당 오피스텔 만으로 보증금을 반환할 의사와 능력이 없었다는 점이 명백함을 주장하여 해당 사건이 신종 전세사기 범죄 수법임을 강조했고,
그 결과 피고소인인 해당 부동산의 임대인은 사기 혐의가 인정되어 '송치 결정'을 받게 되었습니다.
이렇게 수사기관에서의 송치 결정이 있으면 불법행위에 따른 손해배상 청구를 소송물로 하는 민사소송에서 훨씬 유리하게 됩니다.
특히 공인중개사의 개입(공모 또는 방조)이 인정되는 경우 공인중개사 또는 협회에 대한 민사적 청구 또한 가능하게 됩니다.
법률사무소 중경은 다수의 서울・수도권 대규모 전세사기 사건을 진행하고 있으며, 가해자 일당을 구속 송치토록 하는 등 최근 가시적인 성과를 내고 있습니다. 그뿐만 아니라 임차인들의 피해 회복을 위한 민사절차 진행에도 만전을 기하고 있습니다. 만약 임대차 계약과 관련하여 어려움을 겪고 계시다면 중경에서 해결해보시길 바랍니다.
의뢰인 분과 과거 연인 관계였던 헤어진 전 남자친구가 이별 후 몇 년이 지난 뒤, 돈을 갚으라며 연락을 해왔습니다.
의뢰인에게 존재하지 않는 채무의 변제를 독촉하는 메시지를 지속적･반복적으로 발송하는 것은 물론, 의뢰인임을 특정할 수 있는 내용증명을 본인의 SNS 계정에 게시한다거나 의뢰인의 계정을 태그 해 게시하고, 의뢰인의 지인들에게 채무 때문에 그러니 연락처 등 의뢰인의 개인정보를 알려달라는 메시지를 보내는 등 의뢰인으로 하여금 불안감과 공포감을 느끼게 하였습니다.
둘 사이에 실제 채무가 있었던 것은 사실이나, 모두 변제 후 "후일 차용한 금액에 대한 일체의 다른 요구를 하지 않을 것을 약속한다"라는 내용의 차용금 지불 완납 영수증도 작성 및 교부하였는데, 피고소인은 비방할 목적으로 미변제 대여금이 있다고 허위 사실을 유포한 것입니다.
의뢰인이 그만할 것을 요청했음에도 피고소인은 이를 무시하고 늦은 밤까지 계속하여 메시지를 발송하는 등의 행위를 하여 의뢰인 분이 저희 중경의 도움을 받고자 찾아오신 사건입니다.
이에 저희 중경에서는
● 극히 사적인 개인의 신상에 관한 게시물을 게시한 점
● 객관적인 의미와 이에 관한 실상의 불일치의 정도가 큰 점
● 본인에 대한 이익을 추구할 목적으로 피해자를 비난하는 내용의 발언을 게시한 점
등을 바탕으로 비방할 목적에 기인한 행위임이 인정된다고 주장했고,
건장한 체격의 피고소인이 과거 폭력적인 언행을 보인 전력이 있고 의뢰인과 주변인들까지 지속적으로 괴롭혀온 점, 주거지로 찾아와 자신과 주변인들에게 무슨 짓을 할지도 모른다는 생각에 불안감과 공포심, 죄책감을 느껴 정신과 진료를 받고 있는 점 등을 주장하였습니다.
그 결과 의뢰인 분의 전 남자친구였던 피고소인은 스토킹 처벌법 위반 혐의를 인정받아 '송치 결정' 되었습니다.
