이 사례의 피고소인은 민간 임대주택사업자로 등록하고 임대 사업을 하는 임대인으로, 문제가 된 오피스텔 역시 민간 임대주택으로 등록(민간임대사업자의 경우 부동산 등기부에 해당 내용이 기재되어 있음) 된 부동산이었습니다.
저희 의뢰인 분은 임대차 계약 당시 전입신고는 하였지만, 전세보증보험은 가입하지 못한 상태였습니다.
시간이 흘러 임대차 계약 종료일 약 8주 전부터 의뢰인이 전화 통화를 통해 계약 기간을 연장할 의사가 없음을 통보하려고 시도했으나 결번으로 연락이 닿지 않았고, 당시 부동산 중개를 해준 공인중개사 및 중개사무원에게도 연락을 시도해 봤으나 역시 결번으로 나왔습니다.
이상함을 느낌 의뢰인이 해당 부동산의 등기부등본을 열람해 보니 피고소인의 국세 체납 사실과 그 원인으로 한 압류 기입등기가 경료된 사실을 인지하게 되었습니다.
저희 의뢰인은 임대차 계약 체결 당시 해당 오피스텔의 거래 시세보다 전세보증금이 같거나 높은 수준으로 전세금을 지급(당시 최고가 거래) 하였기에 경매 진행 등으로는 보증금 전액을 배당받기 어려운 상황이었습니다.
이에 저희 법률사무소 중경은 우선 형사 절차를 통해 임차보증금 반환 채권 이외에 불법행위(사기)에 따른 손해배상채권으로 소송물을 정하여 민사소송에 대비하였습니다.
임차보증금 반환 채권은 임대인이 파산하게 되면 특별한 사정이 없는 경우 모두 면책되는 반면, 불법행위 손해배상 채권은 비면책 채권으로 파산절차와 관련 없이 지급 청구할 수 있기 때문입니다.
또한 국세체납사실의 미고지에 따른 피신청인의 고지, 설명의무 위반을 이유로 임대차계약을 해지하고자 내용증명을 발송 후 임대차계약을 적법하게 종료하였고, 피고소인인 임대인이 보증금 반환 요구에 어떠한 답장도 하지 아니하며 연락 두절인 상황이라 대항력과 우선변제권을 보호받기 위하여 임차권등기명령도 신청하였습니다.
저희 중경은 피고소인이 매수한 당일 매매 대금과 동일한 금액을 전세보증금으로 하여 전세계약을 체결하는 이른바 '무자본 갭투자 방식'으로 전세 계약을 체결한 점, 이미 국세를 체납하고 있음에도 이 사실을 알리지 않고, 보증금 반환에 문제가 없다며 임대차 계약을 진행한 점, 따라서 향후 임대차계약이 종료된 후 해당 오피스텔 만으로 보증금을 반환할 의사와 능력이 없었다는 점이 명백함을 주장하여 해당 사건이 신종 전세사기 범죄 수법임을 강조했고,
그 결과 피고소인인 해당 부동산의 임대인은 사기 혐의가 인정되어 '송치 결정'을 받게 되었습니다.
이렇게 수사기관에서의 송치 결정이 있으면 불법행위에 따른 손해배상 청구를 소송물로 하는 민사소송에서 훨씬 유리하게 됩니다.
특히 공인중개사의 개입(공모 또는 방조)이 인정되는 경우 공인중개사 또는 협회에 대한 민사적 청구 또한 가능하게 됩니다.